Das Schwergewicht der laufenden Revision liegt auf dem Bereich Siedlung. Der bisherige Zonenplan «Siedlung und Dorfkern» und das Zonenreglement – beide aus dem Jahr 1994 – sollen ersetzt werden: Durch den neuen «Zonenplan Siedlung» und das «Zonenreglement Siedlung». Sie definieren Bereiche wie Wohnzonen, Wohn- und Geschäftszonen, Kernzonen, Gewerbezonen, Grünzonen oder Gewässerräume im Siedlungsgebiet und enthalten Gestaltungs- und weitere Vorschriften (z. B. für Gefahrenzonen).

Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die Ziele und wichtige Themen der Revision.

Ziele der Revision

Mit der Revision will die Gemeinde Oberwil

• ein moderates Bevölkerungswachstum ermöglichen (von heute rund 11'600 Einwohnenden auf maximal 13'500 Einwohnerinnen und Einwohner bis zum Jahr 2035).
• die qualitative Siedlungsentwicklung nach innen und eine massvolle Verdichtung in definierten Gebieten fördern.
• Standortqualitäten fördern (Ortsbild, Grün und Freiräume).
• ausreichend preisgünstigen und altersgerechten Wohnraum ermöglichen.
• ausreichend OeWAZonen sichern (für Schulraum, öffentliche Infrastrukturen).
• Baubegriffe und Messweisen harmonisieren (gemäss IVHB).
• kantonale Vorgaben und Inventare integrieren (betreffend geschützte Bauten, Gewässerraum, Naturgefahren u. a.).

Innenentwicklung

Die Revision steht unter der Prämisse der Innenentwicklung (auch «Siedlungsentwicklung nach innen» genannt). Das heisst, die Bauzonen sollen nicht ausgedehnt, sondern besser genutzt werden. Die Revision schafft deshalb zusätzliche bauliche Kapazitäten innerhalb der Bauzone. Dies geschieht einerseits durch Umzonung (z. B. von einer Gewerbezone in eine «Zone mit Quartierplanpflicht»), andererseits durch Aufzonung (z. B. von einer 2-geschossigen in eine 3-geschossige Wohnzone). Vier konkrete Beispiele gemäss neuer Zonenplanung Siedlung:

• Umzonung der Gewerbezone 1 (Werkhof) in Zone mit Quartierplanpflicht
• Umzonung der Parzellen 366399 in der Zentrumszone in eine Zone mit Quartierplanpflicht
• Aufzonung von einer 2-geschossigen in eine 3-geschossige Wohnzone in der Talsohle
• Aufzonung durch Erhöhung der Ausnützungsziffer entlang von Hauptstrassen

Zonen mit Quartierplanpflicht

Neu werden «Zonen mit Quartierplanpflicht» (ZQP) definiert. Es handelt sich um Gebiete im Zentrum, in der Gewerbezone 1 und der bisherigen OeWA-Zone «Hohestrasse», die sich für eine Transformation eignen. Für alle ZQP soll gelten: Zu realisieren sind ein vielfältiges Wohnungsangebot (u. a. mit altersgerechtem und gemeinnützigem Wohnraum) sowie Grünräume. Für Bauvorhaben sind ein Energiekonzept und ein Mobilitätskonzept erforderlich. Diese Vorgaben sollen dazu beitragen, eine hohe Siedlungsqualität sicherzustellen.

Ortsbild und Siedlungsqualität

Die Siedlungsqualität in Oberwil ist gut, soll aber noch gestärkt werden, indem etwa durchgrünte Wohnquartiere erhalten und nur moderat nachverdichtet werden oder indem die Umgebung von Strassenräumen stärker begrünt wird. Für das Ortsbild auch wichtig: In der Kernzone sollen 3-geschossige Bauten die Ausnahme bleiben. Der überarbeitete Zonenplan und das Zonenreglement enthalten entsprechende Vorschriften. Ausserhalb des Ortskerns sind – wie vom Bauinventar der kantonalen Denkmalpflege vorgesehen – weitere Bauten als kommunal geschützt in den Zonenplan Siedlung integriert worden.

Grün- und Freiräume

Neu wird eine Grün- und ökologische Ausgleichsflächenziffer (GAZ) eingeführt (§ 12 im Reglement). Sie basiert auf der bisherigen Grünflächenziffer für die Gewerbezone und wird neu auf die Kern-, Wohn- sowie Wohn-Geschäftszonen ausgeweitet. Sie dient dem Ortsklima und sorgt für ökologische Ausgleichsflächen im Siedlungsgebiet.

Im ganzen Siedlungsgebiet werden die Vorschriften zur Umgebungsgestaltung so angepasst, dass mehr unversiegelte Flächen entstehen. Wird ein Neubau mit mehr als sechs Parkplätzen gebaut, ist eine Einstellhalle zu erstellen, um weniger Boden zu versiegeln. Entlang von Strassen sollen, wo möglich, Bäume gepflanzt werden (§ 30 im Reglement).

Gewässerraum

Damit die Gewässer ihre Funktionen (u. a. für die Biodiversität, den Hochwasserschutz und die Naherholung) erfüllen können, benötigen sie genügend Raum. Neu wird auch das Thema «Gewässerräume» in die Zonenplanung Siedlung integriert (§ 9 im Reglement). Die Festlegung dieser Schutzzone erfolgt zur besseren Lesbarkeit sowohl im Zonenplan Siedlung als auch im Zonenplan Landschaft. Der Begriff «Gewässerraum» ersetzt die bisherige Uferschutzzone. Die Vorschriften betreffend Bauten und Nutzungen folgen Bundesrecht.

Baubegriffe und Messweisen (IVHB)

Die Gemeinde Oberwil muss ihre Baubegriffe und Messweisen mit jener der «Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)» harmonisieren. Dies betrifft vor allem folgende Baubegriffe und Messweisen:

• Geschossigkeit (neu: Abschaffung des Sockelgeschosses),
• Nutzungsziffer (neu: Ausnützungsziffer)
• Grün- und ökologische Ausgleichsflächenziffer (neu)
• Fassaden- und Gebäudehöhe (neue Definition)

Ausblick

Mit dem «Zonenplan Siedlung» und dem «Zonenreglement Siedlung» wird die Gemeinde verbindlich festlegen, wie sich unser Siedlungsgebiet entwickeln soll. Im rein orientierenden Planungsbericht erläutern die Fachleute die Revision.

Die Bevölkerung hatte im Mai und Juni 2024 die Gelegenheit, sich im Rahmen der formellen Mitwirkung zur Revision der Ortsplanung und den relevanten Unterlagen zu äussern. Bis im Spätherbst 2024 wird der Gemeinderat die eingegangenen Anliegen aus der Mitwirkung sichten, beantworten und klären, inwiefern sie im Planungswerk aufgenommen werden können.